В Краснодарском крае разворачивается масштабная работа по модернизации генпланов городов

24.03.2021

В Краснодарском крае разворачивается масштабная работа по модернизации генеральных планов городов.

То, что сегодня происходит в градостроительной политике края, можно назвать прорывом, так как долгие годы генеральные планы городов Кубани оставались без корректировок или вовсе не принятыми, а проблемы, связанные с отсутствием должной стратегии развития, лишь нарастали.

Курс на изменения первым взял Краснодар. Генплан краевой столицы был принят 2 сентября 2020 года. 

В ближайшие месяцы корректировать градостроительный документ будут в Анапе, Геленджике, Горячем Ключе, Армавире, Крымске, Ейске, Тимашевске, а также в Сочи и Новороссийске. 

СНИЗИТЬ ТЕМПЫ РОСТА 

Генплан - стратегический документ, из него вытекают программы территориального развития, а также рождаются дорожные карты и мероприятия по их реализации. Все это в комплексе направлено на то, чтобы люди могли жить в комфортной и безопасной городской среде. Одним из лидеров по оперативности создания документа становится Геленджик. Его генплан уже в январе был готов на 70%. 

Курорт в будущем должен стать всесезонным лечебно-оздоровительным, спортивным центром с развитой социальной инфраструктурой. Формирует документ НИИ перспективного градостроительства, который работал и над генпланом кубанской столицы. 

Новый градостроительный документ позволит решить проблемы с большой нагрузкой на социальную и коммунальную инфраструктуры, а также с увеличением потока туристов и населения. Актуальность последнего вопроса подчеркнула главный архитектор Научно-исследовательского института перспективного градостроительства (НИИ ПГ) Ирина Гришечкина. 

- Генеральный план любого города - это комплексный градостроительный документ, в котором все взаимосвязано: развитие населенных пунктов, транспортной инфраструктуры и социальных объектов, а также численности населения, - отмечает она. - В генеральных планах городов-курортов стоит все-таки задача не разрастаться - должен быть сдержанный рост численности населения и развития жилой застройки. Почти все резервы по инженерии уже использованы - проблема есть с водоснабжением, канализацией, ливневой канализацией, - говорит архитектор. 

Другая проблема - экология моря. Один из главных источников загрязнения - это река Су-Аран, которая впадает в Черное море. Она не только смывает грязь со склонов, но и протекает через весь Геленджик. Сложность состоит в том, что течет она почти на всем протяжении подземлей, через территорию частных домовладений. Незаконные врезки в систему водоотведения еще больше ее загрязняют. 

- В Геленджике бухте грозит полное уничтожение, - опасается председатель КРООИОГ «Независимый градостроительный совет Кубани» Александр Жолтиков. - Обновление водного баланса минимально - течения все нарушены. В воде уже есть болотная растительность, уменьшается также и глубина - она заиливается стоками с горных склонов. 

В будущем, со слов представителей НИИ ПГ, эта проблема будет решена. Планируется большой комплекс по инженерной подготовке. Например, перехват ливневых стоков, очистка ливневой канализации и только после - выпуск в море. 

О работе над генпланом рассказала главный архитектор, начальник управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик Екатерина Семенова. 

- Завершен первый этап, мы собрали всю необходимую информацию - от органов власти разных уровней до ресурсоснабжающих организаций. Также продолжаем получать предложения граждан, - говорит она. - Все собранные данные направили в Научно-исследовательский институт перспективного градостроительства (НИИ ПГ) из Санкт-Петербурга, который выиграл торги и занимается разработкой генплана. В январе НИИ ПГ были представлены варианты концепции развития нашей территории. В настоящее время осуществляется подготовка второго этапа работы: специалисты приступят к проектированию, естественно, с учетом наших замечаний и предложений. Далее - этап публичных слушаний и согласование в краевых и федеральных органах. До конца 2021 года мы должны рассмотреть и утвердить план на сессии муниципальной Думы. 

НОВЫЕ ИДЕИ 

При проектировании генплана Геленджика появляются интересные предложения, которые в будущем могут стать новым словом в жизни курорта. 

- Проектировщик выдвинул идею - связать Кабардинку и Геленджик трамвайчиком и построить сеть перехватывающих парковок, - продолжает Екатерина Семенова. - Отдыхающие, приехав к нам на машине, оставляют ее на такой парковке и передвигаются дальше на альтернативном транспорте - трамвайчике. Тем самым резко сокращается количество автомобилей в городе, особенно в пик сезона. А в перспективе специалисты видят продление маршрута до Новороссийска, что в интересах обоих городов - у них есть железнодорожный вокзал, а у нас - аэропорт. 

Кроме того, специалисты из НИИ ПГ подали еще одну идею - в районе развязки возле Кабардинки организовать большую производственную киностудию, которая могла бы работать на все Черноморское побережье. Поступает множество и других предложений - наладить в муниципалитете винное и косметическое производства, развивать агротуризм, расширять курортно-туристическое направление. В частности создать бальнеологический курорт и ряд клиник в горной части - в районе Адербиевки, Пшады. 

Однако все предложения будут рассматриваться, когда проектировщики найдут решения особенностей градостроительства в Геленджике. А их несколько: существующая плотная застройка, обширный частный сектор, который формировался довольно хаотично, и планировочная структура курорта, сложившаяся с учетом географических особенностей - Геленджикской бухты и Маркотхского хребта. Они окружают город и в определенной части сдерживают его развитие. Кроме того, это также большая территория лесного фонда - около 90%, земли населенных пунктов составляют лишь 9%. 

ЗЕЛЕНАЯ ТЕРРИТОРИЯ 

Действующий генплан Геленджика принимали еще в 2016 году, и он уже успел утратить актуальность. Новый документ разрабатывается с перспективой на 20 лет и охватит все населенные пункты муниципалитета. Внесение изменений нужно для актуализации нормативных показателей жилищной обеспеченности, норм социального, коммунального и транспортного обслуживания, доступности объектов и территорий социальной активности, приведения картографических материалов в соответствие нормам и сохранение природно-экологического каркаса. Важность последнего пункта подчеркнула Ирина Гришечкина. 

- Твердое убеждение нашего института: в основе любого развития должен лежать прежде всего природный каркас развития или его восстановления, - комментирует она. - В Краснодаре была более тяжелая ситуация, когда на всей территории практически нет этого каркаса. Он урбанизированный, рукотворный. Сам природный каркас был практически уничтожен за многие десятки лет, пока разрастался Краснодар. В Анапе, Геленджике и Горячем Ключе он более развитый. Важно не ухудшить ситуацию. Другой вопрос в том, что вокруг много лесного фонда. В Анапе в меньшей доле, но все равно он есть. Важно также развивать зеленый каркас, который войдет в природный. Кроме того, необходимо развитие урбанизированных территорий. Баланс последних и зеленого каркаса - одна из задач генпланов этих городов. 

Так, например, увеличить зеленые территории намерены в Анапе. Об этом сообщил мэр курорта Василий Швец. 

- Обеспеченность озелененными территориями общего пользования в Анапе сейчас составляет 4 кв. м на человека - это в 2,6 раза ниже градостроительных нормативов. В новом генплане предлагается увеличить зеленые зоны в 15 раз - до 60 кв. м на человека, многократно усилив зеленый наряд курорта. Будут созданы новые парки и скверы как в городе, так и в сельских округах. Эта работа уже началась. Кроме того, в проекте генплана заложена концепция природно-экологического каркаса, включающая создание новой особо охраняемой природной территории местного значения «Дюны», создание лесопаркового зеленого пояса, составляющего единую экосистему с плавнями, и т. д. 

ЦЕНТР ДЕТСКОГО ОТДЫХА 

Действующий генплан Анапы и фактически, и юридически устарел. Стратегические цели нового документа - создание комфортной и безопасной городской среды; повышение качества жизни за счет развития городской инфраструктуры; развитие Анапы как всесезонного инновационного лечебно-оздоровительного центра и крупнейшего рекреационного центра России; создание современного высокоэффективного винодельческого комплекса; расширение видов экономической деятельности путем создания новых экологичных и инновационных предприятий для обеспечения диверсифицированной экономики и снижения сезонного фактора и т. д. 

- В Анапе не хватает качественных и разнообразных общественных пространств, а на основные приходится высокая нагрузка, особенно в летний период, из-за ярко выраженной туристической сезонности, - говорит Василий Швец. - Поэтому еще одна задача - создать альтернативные общественные пространства, чтобы повысить комфорт пребывания в городе как гостей, так и жителей. С появлением таких пространств туристам должно становиться комфортно в городе не только в летний период. Зимой люди могут приехать из другого города на благоустроенную набережную или зимний пляж, чтобы прогуляться и посмотреть на море. Также городская среда должна стать стилистически более единой, менее стихийной. Одна из задач - сделать Анапу современным курортом с уникальными достопримечательностями и развитой городской и туристической инфраструктурой. 

- Сегодня по объему строительства Анапа занимает 2-е место в Краснодарском крае, однако темпы роста города значительно опережают скорость развития инфраструктуры, - отмечает глава курорта. - Поэтому одно из ключевых направлений генплана - развитие социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры с соблюдением всех экологических и природоохранных требований. 

Кроме того, в проекте генерального плана планируется ограничить высотность жилых домов 9 этажами. В городе появится 79 детских садов, 24 школы, 46 поликлиник, 27 га плоскостных спортивных сооружений. 

ИНВЕСТИЦИИ В ОТДЫХ 

Быстрый рост населения при отсутствии развития инфраструктуры - глобальная проблема почти всех кубанских курортов. Хотя в подобных городах особое внимание должно уделяться именно санаторно-курортному блоку, а значит, нужны ограничения. 

- Первое - ограничение этажности застройки в прибрежной зоне, такой курс был взят несколько лет назад, и, насколько я знаю, требование исполняется, - говорит генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько. - Превысить лимит этажности сегодня практически невозможно. Прибрежную зону хотят сделать достаточно открытой. Вторая ключевая позиция состоит в том, чтобы на прибрежной зоне располагались пансионаты, отели и санатории (т. е. строительство жилья и апартаментов вестись не может). Это решение вполне логично. С точки зрения популярности и развития курорта, а также ограниченности береговой линии - эти зоны должны использоваться не для жилья, частота пребывания порой достаточно низкая. Необходимо, чтобы это были средства временного размещения для туристов. Я думаю, это будет сохранено в рамках генерального планирования. 

Курортные города Кубани - крайне перспективные территории. Однако их экономическому развитию и притоку инвестиций всегда мешала неразумная градостроительная политика. 

- Генплан должен опираться на стратегию социально-экономического развития города, в которой расставлены приоритетные и флагманские проекты, - подчеркивает экономист Александр Полиди. - Генплан - это логическое продолжение системы стратегического планирования. Одним из составляющих принципов является долгосрочный инвестиционный климат, чтобы максимально прозрачно прописать правила игры в области градостроительства для потенциальных инвесторов и людей, которые живут в этом городе и планируют в нем свое будущее. Слишком много наломано дров в смысле бессистемного развития территорий, градостроительного развития, - отмечает Александр Полиди. - В будущем помимо развития придется решать еще ряд проблем: в их числе упорядочивание застройки, определение правил пользования градостроительства - на что, собственно, и нацелен генплан. 

Вопрос в том, чтобы развитие сделать максимально правильным, эффективным и быстрым. Скорость этого процесса зависит от того, как быстро будут решаться те проблемы, которые созданы за последнее десятилетие, и насколько правильно, грамотно и современно структурирована стратегия, на которую опирается градостроительный документ. 

Генплан городов-курортов Краснодарского края в обязательном порядке затронет развитие жилищной сферы. - По всем городам Краснодарского края идет тенденция перехода жилой застройки на территории новых неосвоенных районов с соответствующим развитием социальной и транспортной инфраструктуры, - подчеркнул Илья Володько. - Сейчас с этим достаточно сложно дела обстоят в Сочи. Там практически невозможно получить разрешение на строительство жилых объектов. Рассматриваются только крупные участки земли в еще не освоенных районах. Однако, на мой взгляд, здесь есть некое противоречие. С одной стороны, развитие новых районов с последующим развитием инфраструктуры - это полезное дело. С другой - я пока не очень понимаю мотивацию отказа от точечной застройки или небольших жилых комплексов, состоящих из нескольких домов. На мой взгляд, это ошибка. В рамках городов есть достаточно территорий, которые требуют инноваций и девелопмента. Это устаревшие промышленные и складские объекты в центральной части крупных населенных пунктов, а также автобазы. Именно поэтому спикер считает, что необходимо сохранять баланс и развивать также существующие городские территории с точки зрения жилой застройки и инфраструктуры. В будущем власти региона планируют установить также минимальную площадь земельных участков под строительство гостиниц, отелей, санаториев. Этот шаг снизит плотность застройки, поможет не допустить строительства объектов без благоустройства и озеленения. Изменения произойдут и в градостроительном кодексе края. 

АДРЕСНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ 

Особым курортом является Горячий Ключ. Рядом с ним находятся горные и сельские населенные пункты. Они находятся на горных реках, в связи с чем появляется вероятность затопления и подтопления. Поэтому в ближайшие годы требуется большая работа по инженерной подготовке и защите поселений. Крупные изменения затронут и сам Горячий Ключ. 

- Набережная здесь будет совсем другая, ведь в отличие от Геленджикской она находится на реке, - рассказала Ирина Гришечкина. - Там другая природная составляющая. Так как она находится в части затопления уже существующей застройки, то должна быть выше, может быть, в несколько уровней, террасной и так далее. 

В числе опорных пунктов санаторно-курортной сферы, как и в Анапе и Геленджике, - медицинский кластер. 

- Города действительно интересны, прослеживается взаимосвязь с медициной, туризмом и развлечением, - подчеркнула спикер. - Важно, чтобы каждый город имел свое лицо, необходимо найти тот неповторимый образ, который сразу почувствует приезжающий.

УДОБСТВА - ОТДЫХАЮЩИМ

О пользе запрета на строительство жилья на первой линии у моря говорит Ирина Гришечкина. 

- Прежде всего это приоритет развития санаторно-курортного отдыха. Приоритет пляжной зоны. Жилой новой застройки здесь не будет. Понятно, что существующая застройка останется. Надеемся, что в процессе преобразования она получит отдельную функцию. 

Однако тут встает другой вопрос: какую функцию? Ответ - гостиничную. Она уже негласно существует. 

- Прибрежные зоны - это отели либо апартаменты, - продолжает Илья Володько. - Здесь противоречие заключается в том, что административно очень сложно урегулировать, будут ли апартаменты, которые продаются в частную собственность, использоваться как обычное жилье или как номер отеля. Однако нужно понимать, что подавляющее число апартаментов, которые строятся и продаются на сегодняшний день, поступают на рынок арендного жилья. Туристы чаще всего используют апартаменты как гостиничные номера. Административно их хотят запретить, но это тоже номерной фонд. 

Кроме того, одним из популярных форматов сегодня является намеренное строительство апартаментного комплекса, который предполагает профессиональное гостиничное управление. Когда за имуществом следит профессиональный гостиничный оператор. Иногда управляющая компания сама организует эту функцию доверительного управления. Люди приобретают подобную недвижимость с возможностью того, что они смогут на этом зарабатывать. 

- Апартаменты - это та же самая история, как гостиничная недвижимость, и это не мешает развитию курорта, - комментирует спикер. - Это несколько другой формат отеля. Однако с юридической точки зрения сложно определить, это будет просто жилье, которое станет простаивать, или это объект апартаментный. Подходить к этому вопросу стоит с осторожностью.

Другого мнения придерживается общественный деятель и координатор общественной организации «Экологическая вахта по Северному Кавказу» Андрей Рудомаха. 

- Застройку так называемыми апарт-отелями, которые по факту представляют из себя жилье, нужно запретить полностью, - убежден он. - Необходимо, чтобы курортные зоны использовались только для объектов туристической инфраструктуры.

Источник: yugtimes.com/news/66509/